中秋節(jié)，全國大部分城市天氣寒冷。樓市也跟這天氣一樣，寒氣逼人。北京樓市遭遇冰點，住宅成交總量僅為309套，同比下跌了40%，與今年“五一”假期頭兩天相比則大幅下跌了72%。

   　歷年來，9、10月是房地產(chǎn)市場銷售的旺季，俗稱“金九銀十”。但今年有所不同，9月上旬的銷售情況顯示，不管是一線城市還是二、三線城市，房產(chǎn)成交量都較往年大幅下滑。隨著新一輪房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺和深入，曾經(jīng)高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的膠著后開始落潮。

      京滬廣深樓市成交下跌 購房者觀望情緒加劇

　　國家統(tǒng)計局18日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比下降或持平城市共有46個，同比漲幅回落的城市有40個。其中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新房價格環(huán)比漲幅均為0%，房價停漲。

　　與往年相比，北京樓市傳統(tǒng)的 “金九”時節(jié)未能如期出現(xiàn)。整個9月上旬簽約量僅為3906套，同比下降60%。同2009年同期的15879套相比大跌了七成多，為三年來“金九”樓市表現(xiàn)最為慘淡的開局。上周開場的北京秋季房展會也異常冷清，首日意向成交僅百余套，創(chuàng)近年最低。

　　不僅北京如此，上海方面，9月前12天上海全市新建商品住宅成交1648套、19.8萬㎡，較8月同期分別降3.9%和1%，同比則回落58.4%、54.4%。其中，1648套的成交水平為近3年同期最低，而與最高的2007年相比、僅有其9月份日平均成交套數(shù)的3天水平。

　　進(jìn)入“金九”，深圳樓市低迷氛圍仍舊持續(xù)。根據(jù)中指院公布的9月5日－9月11日樓市交易數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的35個城市，19城市樓市成交量同比下降，11城市成交量跌幅在30%以上，其中深圳同比跌幅最大，達(dá)到60.85%。

　　持續(xù)調(diào)控 樓市金九銀十火爆難現(xiàn)

　　基于目前房價尚未出現(xiàn)實質(zhì)性降價的事實，7月國務(wù)院常務(wù)會議要求“房價過快上漲的二三線城市也要限購”，根據(jù)住建部給出的二三線城市限購的5項建議標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)界人士認(rèn)為全國還有20-30個城市將要出臺限購政策。

　　盡管此次限購被指“寬松度”明顯，但持續(xù)的調(diào)控力度，也表明了中央對房地產(chǎn)調(diào)控的決心。國務(wù)院總理溫家寶近日也撰文指出，“要利用目前房地產(chǎn)市場相持的這段時間，抓緊研究和制定促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的治本之策”。期待樓市調(diào)控政策將會寬松已成奢望，傳統(tǒng)旺季也難旺，樓市火爆場面漸趨冷靜。

　　“降價才剛剛開始”

　　“此輪樓市調(diào)控政策正在產(chǎn)生預(yù)期的效果，成交量大幅萎縮之后必然帶來價格的松動。”社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)學(xué)教授曹建海判斷：“房地產(chǎn)市場一度被吹大的泡沫正在破裂，房價下降趨勢已然確立，一切才剛剛開始。從一線城市到二、三線城市，從郊區(qū)到城區(qū)，房價將逐漸拾級而下。”

　　雖然尚未形成明顯的降價潮，但曹建海認(rèn)為，“那只是由于原有價格過高，10%的降幅空間讓人感覺不明顯，但房價回落已成必然。”

      許多樓盤說是降價，實際上有的是先提價再打折，前后價格差不多；還有的借降價之名力推大戶型，實際總價仍然很高。對此專家提醒消費(fèi)者要注意甄別。

　　據(jù)了解，有的開發(fā)商推盤積極性并不高，主要是因為“銀行房貸卡得緊，個人按揭要很久才批下來。”也有的是“因為怕降價太多，擔(dān)心前期已購房的業(yè)主來鬧事，容易引發(fā)糾紛。”

　　那么，房價究竟會落到何處？“目前來看，房價回落幅度取決于買房人的心理價位。”曹建海認(rèn)為，先是落到一部分收入較高的人的心理價位后有人接盤，而后會面臨更多稍低收入者的購買瓶頸，房價可能還會繼續(xù)回落。

　　統(tǒng)計表明，今年1-8月，全國商品房成交均價同比上漲10.8%，較去年7.5%的全年漲幅明顯上升，顯示房價漲幅仍然偏大，和調(diào)控目標(biāo)差距較大。央行最新發(fā)布的消費(fèi)者調(diào)查也顯示，75.6%的居民認(rèn)為當(dāng)前房價水平“過高，難以接受”，較上季提高1.3個百分點，為2009年有調(diào)查以來的最高值。

　　但也有專家認(rèn)為，此時斷定房價出現(xiàn)“拐點”還早。雖然“金九銀十”沒如期而至，但就此認(rèn)為房價會進(jìn)入下行軌道，現(xiàn)實情況給予的支撐并不充分。

　　調(diào)控有望繼續(xù)

　　許多人把房價下跌歸功于“限購令”，但緊縮的貨幣政策或許是更大的決定因素。

　　9月前后，將出現(xiàn)房價環(huán)比負(fù)增長，其后5個月左右，將出現(xiàn)同比負(fù)增長。綜合目前市場現(xiàn)狀，房價下跌已呈必然之勢。

　　隨著歐債危機(jī)的升級、美債危機(jī)初顯、歐美國家多在實行寬松的貨幣政策，這些外在因素將迫使國內(nèi)的貨幣政策漸漸接近“底部”。

　　近期召開的國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)，堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，對房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一也表示，樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)應(yīng)該會持續(xù)1-2年時間。

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