各地保障性住房開工正在“如火如荼”，不斷攀升。截至7月底全國保障房開工率達72%的同時，房地產和固定資產投資中設備購置增速并沒有明顯超過投資增速水平。對此，莫尼塔近日發布的研報認為，保障房實際投資水平與在建水平明顯背離，保障房“快速開工，有限投資”。

　　根據測算，如果去年和今年保障房開工水平剔除的話，商品房新開工累計同比增速在上半年已經開始快速下滑。5月商品房新開工累計同比增速已經轉負。而7月商品房新開工增速已下滑至-9%，這意味著后期商品房投資增速很可能出現快速下滑。

　　保障房開工率已達到72%

　　根據住建部的數據，截至7月，全國保障房開工率已達到72%。遼寧和陜西省保障房開工率甚至超過100%。保障房可謂進入開工競賽，但有關產能增速滯后的情況表明，保障房的融資瓶頸并未消除。

　　但莫尼塔投資發展有限公司分析師王沛發現，從保障房實際投資水平和在建水平的對比來看，最近幾個月，剔除價格因素影響的房地產實際投資增速要明顯低于房地產在建面積增速。可能的解釋是，一部分新開工保障房雖然轉入在建面積統計，但并沒有產生實際的投資拉動。保障房目前處于“快速開工，有限投資”的階段。

　　雖然統計顯示保障房開工增長，但從全國范圍來看，可能存在區域發展嚴重不平衡現象。根據莫尼塔統計，財政最為困難的10個省份承擔了全國27%的保障房建設任務，然而其財政收入僅占全國的10%。

　　王沛表示，今年1-7月全國房地產新開工增速始終處于20%以上的較高水平。這主要是受到了保障房項目開工的支撐作用。但保障房開工的快速增長實際掩蓋了商品房開工增速的下滑。保障房高開工的背后，暗藏著商品房開工增速放緩的風險。

　　開工增速難掩融資瓶頸

　　盡管從各地情況來看，保障房無論開工還是投資增速均呈上升態勢，但實地案例分析表明，保障房融資瓶頸，資金回報率過低等問題并未解決。

　　“看保障房對投資的拉動，主要角度是產能。但房地產投資和固定資產投資中，設備購置增速并沒有明顯超過投資增速水平，即產能并沒有出現明顯加速擴張情況。”莫尼塔分析師王沛表示。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭接受筆者采訪時說，開工率高就意味著投資量大，兩者是正相關。但目前有媒體爆出部分地區保障房開工僅舉行了開工儀式，即報入已開工項目，因此這種不計投資規模的統計口徑可能也令實際開工投資“被摻水”。

　　“發改委允許發企業債，目前看來也并不成功。企業發債需要社會認可，有人認購。如果利率過高，對發債企業來說壓力也比較大。再看銀行的支持，雖說有一定升幅，但絕對量也并不大。”楊紅旭認為，呈一定增長態勢的開工率和投資增速，都不足以掩蓋捉襟見肘的保障房資金問題。

　　由于上半年的調控，商品房銷量受到抑制，開發商參建保障房意愿下滑。

　　而政府的土地收入也大幅縮水。例如今年上半年，廣州全市國有土地使用權出讓收入163.12億元，同比減收33.75億元，下降了17.14%，整體的住房建設規模和進度均處于低位。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹上月向媒體表示，以房地產信托、房地產基金、房地產企業發債以及REITs（房地產投資信托基金）為主要業態的新型金融融資渠道將建成主流。不過從金融現狀來看，5月銀監會提出的中期票據發放仍處于審批中，7月發改委提出的“地方政府可發行公司債支持保障房建設”，目前也進展緩慢。例如保障房建設資金需求量達500多億的江蘇省，計劃發行公司債規模在20億左右，但當前仍處于審批過程中，暫未獲得通過。

　　7月商品房開工增速下滑至-9%

　　保障房開工速度上升的背后，可能暗藏著商品房開工增速放緩的風險。莫尼塔認為，商品房投資快速下滑，保障房投資有限拉動。如果去年和今年保障房開工水平剔除的話，5月商品房新開工累計同比增速已經轉負，7月商品房新開工增速已下滑至-9%。四季度房地產投資增速可能下探至21%左右。

　　莫尼塔分析師王沛表示。全年房地產投資增速將在26%左右，而去年全年房地產投資增速為33%。

　　“籌資壓力仍然集中在地方政府。商品房目前低速發展的情況已經接近08年下半年。但我認為目前房地產的低谷還沒有到來，商品房開發增幅的最低值有可能是在明年上半年。另外還要考慮市場反應一到兩個季度的滯后因素。”楊紅旭對南都筆者說。

　　市場分析師黎文江接受筆者采訪時表示，一線城市的商品房開工會有所減少，在限購壓力下是比較正常的。二三線城市的商品房開工還將進一步擴大。“中國有668個城市，限購的目前有41個，再擴大可能也就多20來個。總體來說，限購城市仍只是很小一部分。大部分開發商還可以去其他城市投資。另外政府也可以根據經濟狀況調整限購的具體方式。”

　　保障房的開工對于投資增速的帶動作用目前看來并不明顯。由于房地產市場受到嚴厲的調控，土地出讓收入今年上半年較去年同期已減少33億。接受南都筆者采訪的業內人士均認為，這說明調控和地產開發兩者相互影響。受限購和限價影響，資金鏈緊張的開發商自然沒有充足的閑置資金去投資開發利潤微薄的保障房。

　　中山大學嶺南學院教授林江接受筆者采訪時表示，商品房投資增速下滑，應該不會影響房價整體穩固的局面，“從國家和地方政府層面來看，他們對房地產市場態度的底線就是調穩而非打壓，這一點發展商已十分清楚。這場博弈的結果就是在當前巨大的剛需下，房地產市場還將穩定發展。”