保障性住房建設是促發展、惠民生、保穩定的重要舉措。“十二五”規劃綱要確定,未來五年建設保障性住房、棚戶區改造住房3600萬套,其中2011年開工建設1000萬套。目前,各地保障性住房建設正處于高峰,但相關的政策、配套措施并不完善,有五大難題亟待解決。

　　第一是籌資難。

　　2011年建設1000萬套保障房約需資金1.3萬億—1.4萬億,中央財政安排約1300億元,各級政府通過預算內安排、土地出讓收益以及發行債券等方式籌集大約5000億元,還需通過市場籌集資金約8000億元。為彌補資金缺口,各地探索了發行企業債、信托基金等多種融資渠道,但總體規模不大,融資成本也相對較高。一些銀行認為保障房項目關聯方多,情況復雜,特別是公租房和廉租房項目還款來源不確定,風險較大,貸款投放較為謹慎。總體而言,由于保障房建設資金回收周期長,利潤空間小等因素,各地保障性住房建設資金仍以政府投入為主,社會資金參與融資的積極性不高。

　　為此,要逐步建立和完善保障性住房建設的資金支持機制,加快完善政策環境,出臺針對保障性住房尤其是公租房的中長期低息貸款政策。要保證保障房開發的合理盈利空間,探索可持續的開發建設模式,創新投融資機制,有效利用保險、信托、社保等長期資金,積極吸引企業參與保障房建設。豐富金融產品設計,推行權益型房地產投資信托基金(REITS)試點等。

　　第二是用地難。

　　隨著我國工業化、城市化的深入發展,城市建設用地供需矛盾較為突出,地方政府新增建設用地數量受到用地總量控制指標的嚴格限制。為了確保經濟增長和增加財政收入,地方政府傾向于優先安排大型經營性項目建設用地。在住宅用地上,不少地方為了獲得更高的土地出讓收入,把商品房用地作為主要供給對象,保障房用地在計劃指標中占比不足。根據國土資源部2010年用地供應計劃執行情況公告,全國30個省區市(不含西藏和新疆建設兵團)住房供地計劃實際完成12.54萬公頃,其中保障性住房用地2.47萬公頃,僅占住房用地總量的19.7%。此外,存量土地供給受拆遷難、征地和用地手續復雜等因素限制,獲取土地時間長、成本高。

　　因此,為解決用地難問題,有必要將保障房用地指標單列,以避免一些地方政府為獲得高額土地出讓收入而將土地主要用于商品房,擠壓保障房用地的現象發生。同時,引導和鼓勵地方進一步拓寬保障房用地規模,如規定有關房地產開發企業在取得商品房用地時需配建一定面積的保障房。目前,北京、蘭州等地方政府已探索實行了“限地價、競租賃房面積”方式,從原商品房面積中“摳”出一部分面積,“貼補”給公租房,北京市部分公租房項目開發建設還試點實行土地年租制。此外,可考慮推進在集體土地和單位土地上建設公租房,同時明確規定單位自建公租房的供給對象必須符合統一的公租房申請條件且堅持只租不售原則,避免其轉化為傳統體制的單位福利分房。

　　第三是監管難。

　　保障房建設是惠民生、紓民困、解民憂的一項重要工程,建設規模大、時間要求緊,若相關的監管配套措施不到位,會嚴重影響政策的實施效果。目前,一些地方的保障性住房建設屢被媒體曝光存在質量問題,“樓脆脆”、“瘦身鋼筋”等安全問題令人擔憂。一些地區的保障房配套設施和服務還不到位,群眾安居難,在部分保障房和商品房社區混建的大型小區里,公共配套“肥瘦”不均的現象也較為嚴重。

　　為此,要進一步加強監管,完善考核指標和辦法,盡快改變和糾正一些地區在保障房建設中存在的重建設輕管理、重速度輕質量、重主體輕配套等錯誤做法。加快出臺保障性住房監督管理辦法,進一步明確各方在保障房建設中的責任,嚴格執行項目審批、土地使用、規劃選址、質量監督、工程監理、竣工驗收等各項建設程序,全面落實項目法人責任制、招標投標制、工程監理制、合同管理制等建設管理制度,充分利用公眾和媒體等多方力量進行全過程監督,確保工程質量和安全。對保障房建設中出現質量問題的責任主體,要加大懲戒力度,載入誠信系統“黑名單”。

　　在對地方政府的目標考核上,不僅要考核保障房建設的速度和套數,還要重點考核保障房建設的質量、配套和效益。在規劃布局上,要根據低收入住房困難家庭的分布狀況,將保障性住房重點布局在鐵路沿線、城市主干道、地鐵出入口等區域。在戶型設計上,要做到“面積不大、功能齊全”。在裝修標準上,廉租住房和公共租賃住房要統一進行裝修。在配套設施上,要確保水、電、氣、暖、電話、有線電視等配套設施到位,讓低收入家庭與其他群體同樣共享城市發展和社會進步的成果,堅決避免保障房享受“次級配套”、保障房造就“貧民區”現象的發生。

　　第四是運營難。

　　當前,保障性住房尚處在大規模建設中,問題主要集中在建設層面,下一步,要重點解決好分配和運營管理中的問題。各地建設的保障房,除一部分經濟適用房和限價房可以出售以外,大部分將由政府或相關機構持有,允許多長時間退出、如何退出等問題目前還沒有統一、明確的規定。如保障房退出渠道不暢,將導致一些不符合政策的居住者持續占用社會資源,使本該享受保障房政策的群眾失去保障權利。

　　為此,應盡快明確保障房的分配程序、辦法和退出機制,做到透明、公開、公正和公平。要建立和完善居民收入核查制度,及時監測被保障對象經濟狀況變化情況,確保保障性住房真正發揮面向中低收入住房困難家庭的“托底房”的作用。要完善制度設計,實現保障房在嚴格審核條件下的有序轉化,引導形成先租后買、梯度消費的住房模式,既可以滿足群眾在不同經濟狀況和階段的住房需求,同時政府也可以減輕管護壓力和收回部分資金,周轉建設保障性住房,覆蓋更多的困難群眾。目前,一些地方已在這方面進行了有益探索,如江蘇省探索保障房多元化產權模式,政府按出資比例與廉租房或公租房住戶實行共有產權,這些家庭經濟狀況改善后,可以按市場價格或稍低于市場的價格,購買政府擁有的部分產權。廈門市探索根據保障對象收入提高狀況,相應提高其租金水平,在一定條件下將廉租房轉化為公共租賃住房和出售性保障住房,著力使各類保障方式互通互換、進退有序。

　　第五是顯效難。

　　盡管目前政府加大了保障房建設力度,但相對于廣大中低收入階層的住房需求和快速發展的商品房市場,保障性住房建設仍明顯滯后,覆蓋面有限,供給嚴重不足,政策效果顯現尚需一個過程,甚至較長時間。特別是在當前房價的增長幅度超過大多數居民收入增長速度的背景下,要進一步加強保障房建設的統籌規劃和頂層設計,堅持“兩條腿”走路,在加快保障房建設的同時,切實加強房地產市場調控,將房價控制在合理水平,繼續增加中低價位中小套型普通商品房供給,有效抑制投機投資性購房,滿足廣大群眾的基本住房需求,促進社會和諧穩定。要合理確定政府責任與行為邊界,注重和充分發揮市場作用,盡快形成與我國房地產市場發展階段相適應的住房保障體制和機制。

　　保障性安居工程建設一頭連著發展,一頭連著民生。尤其是在當前,世界經濟復蘇乏力,新興經濟體通脹預期較強的環境下,落實好這項工程意義重大。為解決上述難題,需加快完善相關法規制度和政策體系,落實責任,強化監管,逐步形成政府保障和市場機制結合的住房供應體系。