繼蔚來、威馬、小鵬等新造車企業相繼走上量產交付之路，國內汽車市場又迎來了一批新的“攪局者”！

8月14日，恒大法拉第未來智能汽車（中國）集團在廣州恒大中心揭牌，恒大正式全面接管法拉第未來在中國的業務，進軍新能源汽車領域。恒大集團總裁兼恒大法拉第董事長夏海鈞表示，新能源汽車具有廣闊的發展前景，在未來十年甚至更長的時期內，其產銷都將保持高速增長，達到幾千萬輛，甚至上億輛。因此，恒大選擇了投資FF跨界造車。

值得注意的是，在剛剛發布的“2018年中國房地產品牌價值百強榜”中，恒大以1279．7億元排名第二，僅次于碧桂園，如今卻放著好好的房地產不做，選擇造車這個“苦差事”，著實令人費解。更讓人想不通的是，這樣做的地產巨頭不在少數。

蓋世汽車梳理發現，過去一年里多家國內知名房地產企業在汽車領域均有所行動，包括SST前鋒、華夏幸福、寶能集團、碧桂園、萬通地產、萬達集團、冠城大通、大名城。甚至融創也曾通過投資FF，淺嘗了一下造車的滋味。難道說這些精明的地產商們真覺得在房地產遭遇政策嚴控的當下，“造車”是一個好的生財之道？對此，近日蓋世汽車展開了相關的調查，具體調查結果如下。

地產商跨界之意不在車而在于“房”

據中國汽車工業協會統計數據顯示，2017年中國汽車產銷雙雙突破2800萬輛，連續九年蟬聯全球第一。進入2018年，中國汽車產銷總體繼續保持穩定增長，其中僅上半年產銷就已齊破1400萬輛，表現好于年初預期。特別是新能源汽車，上半年產銷分別完成41．3萬輛和41．2萬輛，同比2017年分別大漲94．9％和111．6％，增長異常迅猛。

蓋世汽車研究院分析師預測，隨著一系列有助于推動新能源汽車產業快速發展的規劃政策的陸續發布，未來五年中國新能源汽車產銷還將繼續增長。其中新能源乘用車產量方面，預計到2020年有望達到174．5萬輛（僅含BEV及PHEV，下同），到2023年達到393．8萬輛，2025年達到649．3萬輛。正因為如此，可以看到近兩年大量企業紛紛裹挾著資本從其他領域跨界到汽車行業“淘金”，最典型的就是互聯網造車。

然而，在“房企跨界造車”中，這個理由卻并不適用。據蓋世汽車調查發現，僅21％的參與者認為房地產企業跨界造車的原因是汽車產業發展前景好，絕大多數的參與者則認為地產商跨界之意不在車，而是另有所圖，比如“圈地”，去地產化，謀求多元化轉型，探索長周期、高投入、高收益的新經營模式，出發點還是房地產開發。

仔細推敲，大家有這樣的看法其實不無道理。自2016年9月30日，京津兩地啟動樓市調控措施，正式拉開新一輪全國房地產市場調控大幕，過去兩年全國出臺了數百條調控政策，來抑制房地產市場過熱。也確實收到了一定的效果，回看過去兩年國內一二線城市價格暴漲的局面得到了根本扭轉，投資增速也在逐漸放緩，投資投機性購房整體也得到了很好的遏制。

然進入2018年，盡管樓市調控并未見松動，房地產行業卻出現了一些鉆政策漏洞、借機炒房的事件，例如以公司名義炒房、借助離婚炒房、炒作商住用房等現象，再度影響了房地產市場的健康發展，房價也因此出現了反彈。據國家統計局發布的6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，顯示4個一線城市新建商品住宅銷售價格同比雖然持平，但二手住宅銷售價格由5月份的下降轉為上漲0．1％，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6．3％和4．6％，35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6．0％和4．3％。這并不是一個“好兆”頭。

果然，緊接著中央政治局就出臺了新的調控政策。7月31日，中共中央政治局召開會議對下半年經濟工作定下基調，其中對房地產市場提出了“堅決遏制房價上漲”的政策思路。而在此前中央對樓市的調控思路通常是“堅決遏制房價過快上漲”，此次去掉了“過快”二字，中央的態度不言而喻——只要房價反彈必然要進行政策管控。而且，相關專家預測下半年樓市‘嚴打’和調控或將繼續加碼，以對房企、代理商、中介、個人和供應商等房地產交易主體的行為進行管控，全方位封堵任何炒房的可能性。

樓市發展受限，土地市場也難言樂觀。據中原地產研究中心統計數據顯示，今年前7月僅一線城市土地流拍數量就多達13宗，創下2012年以來的歷史新高，而截至7月底全國土地市場流拍土地共計796宗。整個上半年，土地市場一直處于相對低溫狀態，不僅如此一二線城市的成交溢價也在持續收窄，房企拿地積極性明顯減弱。

分析這背后的原因，一方面由于一二線城市土地市場政策日趨嚴格，房企拿地難、拿地價格高。另一方面則源自房企本身的資金壓力，今年以來金融監管日益嚴格，導致房企融資也受到了限制，融資渠道逐步收緊。加之2018年房地產企業債券大量到期，信托規模增速下滑，企業本身銷售回款乏力，都在一定程度上影響了房企的拿地積極性。

如此一來，房地產企業在樓市和土地市場雙雙受限，其經營運作必將隨之受到影響。所以可以看到近兩年各大房企都在想法設法謀轉型，如恒大在主業房地產之外，還推出了恒大冰泉、恒大糧油等快消品，恒大足球隊、恒大電影等文體業務；碧桂園選擇進軍現代高科技農業發展、科技小鎮；萬科則瞄準了物流、金融、城市服務、長租公寓、教育等領域；華潤置地提出城市綜合投資、開發與運營商的定位，繼續積極探索創新型業務，開展多元化轉型。

在萬科6月底的股東大會上，董事會主席郁亮甚至斬釘截鐵到：“十年后，萬科還會是地產公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經營了。我現在琢磨我們各地的公司把‘地產’這幾個字都拿掉。”言語間盡顯無奈。

在這樣的背景下，地產商選擇進軍造車領域，似乎并沒什么不妥。但問題在于，部分地產商一宣布造車后，就迫不及待地規劃生產項目，如恒大在收編FF后宣布未來十年在中國華東、華西、華南、華北和華中地區建設五大研發生產基地。寶能集團2017年10月在杭州富陽區簽下了年產30萬輛的新能源汽車項目，并在11月份宣布擬在昆明經開區和空港經濟區建設50萬輛新能源汽車整車及零部件項目，同年年底在戰略投資觀致汽車后，寶能集團又先后宣布投資400億元在西安建立第四個新能源汽車基地，在廣州動工建設新能源汽車產業園……畢竟造車需要工廠，建廠就要拿地，只不過繞了一圈最終還是回到了地產商的本職工作上。況且，以“造車”的名義拿地比以“建房”的名義拿地簡單的多，這在當前拿地越來越難的大背景下，難免讓人懷疑，所以有28％的參與者有這種想法也不覺得奇怪。

另有10％的參與者則認為地產商入局造車的原因是探索“產城融合”戰略。如碧桂園在佛山順德新城投建的新能源汽車小鎮，就是一個很好的例子。按照規劃，該小鎮將圍繞“打造汽車創新全產業鏈”的目標，打造創新中心和智造中心，預計實現年納稅總額約2．12億元，直接和間接帶動就業人數超過2萬人，不僅可以助力產業升級，還能帶動當地消費升級，讓汽車產業與新城鎮綜合體融合發展。華夏幸福在溧水區打造的新能源汽車產業基地，也有異曲同工之妙。

不過房地產企業進軍汽車制造，對于汽車行業也并不是全無益處而言。據蓋世汽車調查，28％的參與者認為房地產企業跨界造車將給汽車行業帶來更多的資金投入，以FF為例，在引入融創和恒大投資后，僅從這兩家企業賈躍亭就獲得了206．33億元的融資。什么概念？目前在新造車領域玩的風生水起的蔚來汽車，累計融資額也不過150億元，并且是分多次完成，而賈躍亭僅從兩家房企就拿到了200億的資金，充分表明了房企的資金實力，而這正是汽車行業，特別是新能源汽車產業所需要的。

另有28％的參與者認為房企的加入有助于加速汽車產業優勝劣汰、兼并重組，隨著越來越多的資金涌入汽車行業，將推動汽車行業向企業數量逐漸減少的健康發展方向發展。19％的參與者認為房企可以為汽車行業帶來更多元化的商業模式，像碧桂園和華夏幸福，通過讓汽車和房地產有機結合，“產城一體化”，繼嘗了造車的“鮮”，又賺了做地產的錢，不失為一種多元化經營模式。

還有部分參與者，則認為房地產企業可在汽車產業生態資源與新的運營管理方式上，為汽車行業帶來新的解決方案。像面對面的客戶服務能力，歷來是房企的強項，未來隨著車企不斷從傳統汽車制造向出行服務商轉型，此類能力不可或缺，房企的加入正好可以幫助汽車行業彌補這一塊的“短板”。

地產商造車哪個環節勝算大？

在此次調研中，對于“您覺得房地產企業從哪個環節切入汽車制造成功的可能性更大”這一問題，僅19％的參與者看好房企造整車，7％的參與者認為房企從核心零部件層面切入成功的可能性更大，49％的參與者最看好配套設施建設環節，14％的參與者更看好售后運營服務環節，還有9％的參與者認為房企從前沿技術研發角度切入成功的可能性更大。

確實令人意外，要知道目前在汽車領域名號最響亮的幾家房企，做的都是造整車的生意。如SST前鋒借力北汽新能源跨界布局新能源汽車，就是為了將從主營業務從房地產開發與銷售轉變到以純電動新能源乘用車與核心零部件的研發、生產、銷售和服務上，在SST前鋒看來，新能源汽車產業是國家戰略新興產業，產業政策推動和支持力度較大，重組實施完成后，未來發展潛力巨大。

寶能入股觀致、華夏幸福通過旗下知合系入主合眾新能源、恒大收編FF、萬達投資銀隆新能源亦如此，瞄準的都是整車生產。其中觀致在引入寶能后，各項業務取得明顯改善。以銷量為例，據悉今年7月觀致共計售車6，115輛，同比增幅超6倍，延續了此前的高速增長；今年1－7月，觀致累計銷量已達36，639輛，可謂增長迅猛。即使這樣，也只能說服小部分參與者相信這些地產大佬們可以造好車，可見造車的確不是一件容易的事。況且觀致“高增長”背后還有自產自銷之嫌，進一步說明了造整車的不易。

另有一些地產大佬則選擇從汽車核心零部件做起。如萬通地產擬以31．7億元收購星恒電源78．284％的股權，瞄準的就是新能源電池業務。近兩年萬通地產土地儲備增長停滯，房地產業也開始收縮，便考慮通過此次收購星恒電源股權，由地產行業向鋰電池行業的徹底轉型。據悉，該項交易目前遭到了上海證券交易所的問詢。

萬達集團投資銀隆時，也曾表示相較于銀隆的電動汽車，更看好銀隆電池未來在儲能方面的發展。甚至已經投資了整車項目的寶能集團，近期也開始了在汽車領域的PlanB——2018年7月，寶能集團通過旗下的深圳寶信斥資3．04億元獲兆新股份5％的股份。在部分業內人士看來，寶能此舉或為積極布局鋰電產業，向新能源汽車領域產業鏈上游的進一步延伸。

而較早布局動力電池業務的冠城大通，目前則已經開始通過新能源業務創收。8月14日，冠城大通發布2018年半年報，報告顯示今年上半年冠城大通新能源業務實現營收1387萬元，雖然營收規模不大，但旗下動力電池業務和電解液添加劑業務都已開始向客戶批量供貨。

2015年5月，冠城大通與福投新能源公司共同投資設立福建冠城瑞閩新能源科技有限公司，負責動力電池、電池組及充電技術等研發、生產、銷售運營管理，經過近兩年的準備，2017年12月冠城瑞閩一期項目0．9GWh全自動電芯生產線及動力成組PACK自動生產線正式投產。與此同時，冠城瑞閩也在大力推進產品商業化，據悉目前其已有5款電池產品配套整車進入國家工信部《道路機動車輛生產企業及產品公告》，并已與長安汽車等多家整車企業或儲能廠商達成戰略合作意向，開始向部分客戶小批量供貨。縱使如此，也僅有7％的參與者看好這條路線。

比較之下，絕大部分的參與者其實更看好地產商做汽車配套設施建設這個“營生”。毋庸置疑當前新能源汽車產業正迎來爆發，并將在未來擁有不可估量的發展前景，但新能源汽車如果想“跑起來”，首先必須突破配套設施的掣肘，特別是可有效解決用戶里程焦慮的充電樁、充電站、換電站等基礎設施的建設，是當前整個新能源汽車產業亟待解決的問題。

以充電樁為例，據相關統計數據顯示，截至2017年12月，我國公共充電樁保有數量為21．4萬個，同比增加48．6％，私人充電樁數量為23．2萬個，兩者合計超過44萬個。彼時我國新能源汽車的保有量為153萬輛，言外之意即截至2017年底中國新能源汽車車樁比僅為3．5：1，充電設施布局仍不夠合理，而這也恰恰折射出在充電樁領域的巨大投資機會。然而目前來看，幾乎所有的地產大佬都把關注點放在整車和核心零部件布局上。

超四成參與者最看好寶能

曾經在房地產市場呼風喚雨的地產大佬，如今紛紛做起了汽車的生意，他們能在汽車領域復制在房地產市場的成功嗎，在已經入局的房企巨頭中，大家最看好誰？針對這個問題，蓋世汽車調查發現42％的參與者最看好寶能，36％的參與者最看好恒大，其次分別是萬達、華夏幸福、SST前鋒和碧桂園。

在剛剛發布的2018年中國房地產品牌價值排行榜百強企業榜單中，碧桂園以1374．90億元高居榜首，卻并未能在汽車領域繼續贏得“民心”，反而排在榜單第65位的寶能控股最被看好，的確令人驚訝。

不過，回看寶能入股觀致后這大半年來的成績，也確實能夠讓人對其“刮目相看”。年初，寶能剛剛接手觀致，就對后者進行了大規模人事調整，并在入主觀致前后不到兩個時間，先后在廣州、杭州、昆明三地簽下了在當地布局生產基地的協議，而在這三地寶能公布的總投資額超過了600億元。同時，寶能宣布從2018年開始，寶能集團每年將投入100億元人民幣用于觀致汽車新車研發，連續投入5年，其中2018年的100億元研發費用已于3月份到位。

除了資金輸血，在觀致品牌知名度和影響力的塑造上，寶能也是不遺余力，不僅大手筆投放電視廣告，在營銷形式、營銷渠道上也沒有落下步伐。據了解，僅4月份，觀致就新增了30家汽車經銷商，6月份觀致又一舉簽約了51家一級經銷商，使得觀致銷售渠道在今年有了很大的改觀。另一方面，觀致也在大力開拓新零售模式，發展共享汽車、分時租賃、融資租賃、網約車、大型集團采購等新零售和大客戶渠道，實現傳統渠道與新零售兩條腿走路的模式。

最近，寶能又出資一億，在廣州南沙注冊成立了寶能汽車進出口有限公司，并與博世簽署了戰略合作協議，在電動車系統技術、自動駕駛、車聯網等前沿技術研發，以及與之相關的產品及服務上與博世展開合作，可謂多方發力，多管齊下。

值得一提的是，除了造整車，寶能同時在零部件領域也有所布局。據悉，早在多年前寶能就已開展汽車變速箱、汽車電池制造等業務，并在近年來陸續開展了汽車配件、汽車金融、汽車保險、汽車租賃等業務，涵蓋“研發－零部件－整車制造－后市場”的完整產業鏈。正因為如此，有部分業內人士認為寶能對汽車業的投資是在“認真的”向實業投資轉型。但究竟像寶能這樣大手筆燒錢，野蠻擴張，能不能盤活觀致，做大汽車業務，還有待市場驗證。

除了寶能之外，恒大同樣被看好。兩個月前，恒大集團宣布以67億元入主法拉第未來集團，8月14日，恒大法拉第未來智能汽車（中國）集團正式掛牌。在掛牌儀式上，恒大集團副總裁、恒大法拉第董事長彭建軍披露了恒大FF的10年戰略規劃，他表示未來十年恒大FF將在華東、華西、華南、華北和華中地區建設五大研發生產基地，10年后，年產能計劃達到500萬輛，FF91、FF81等多系列多車型產品面向全球市場，覆蓋高端、中端及入門級。

為了支撐這一宏偉愿景，近日恒大FF引入了原廣汽豐田董事長袁仲榮、原廣汽豐田副總經理高景，分別擔任恒大高科技集團副總裁兼恒大法拉第未來智能汽車（中國）集團總裁和恒大法拉第未來智能汽車（中國）集團COO。在業內人士看來，隨著兩位深耕傳統汽車行業多年的老將加入，恒大FF的量產計劃將得到更多保障。

據悉，目前FF91的首臺白車身已運抵美國漢福德生產基地，正式開始FF91整車組裝工作，包括工程測試在內的各類嚴格測試也在同步推進，以盡全力確保在2019年第一季度FF91按時達到量產目標。另有接近FF中國人士透露，在近期舉辦的FF91私密鑒賞大會上，高端VIP用戶現場訂單轉化率高達50％。難道說老賈造車這事真的要成了？想想還真讓人有點小期待呢……