引子

      “十一五”期間我國以廉租住房、經濟適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成。2010年中國投資興建了保障性住房590萬套，竣工370萬套。2011年全國還將開工建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套，比上年增長70%以上，創歷年之最。

      目前，上述任務已分解到全國各地。通過大規模保障性住房建設，未來五年，我國計劃新建保障性住房3600萬套，大約是過去10年建設規模的兩倍。到“十二五”末，全國城鎮保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，通過各類保障性住房建設，全國1140萬戶城鎮低收入家庭和360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題有希望基本得到解決。

      從以上勢態分析，可以看出今后一段時期我國將進入保障性住房建設“加速跑”階段。保障形式繼續以包括廉租房在內的公共租賃住房、包括經濟適用房在內的政策性產權房和各類棚戶區改造安置房等實物住房保障為主，同時結合租金補貼。

一、保障性住房的概念

      保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對應的一個概念，指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。

（一）經濟適用房

　　是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，實行稅收優惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預期的支付能力，購房人擁有有限產權。經濟適用房具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而非建筑標準。經濟適用住房面積需要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。

（二）廉租房

　　是政府或機構擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產權，是非產權的保障性住房。廉租房戶型設定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。三個項目中的三居都不高于55平方米，名副其實的“袖珍”小戶型。

（三）政策性租賃房

      指通過政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家

      從我國國情現狀看，由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我國的住房保障制度只能以低水平、廣覆蓋為目標。中國的住房保障體系需要保障70%以上的中低收入家庭，應該是一個多層次的體系。第一層級是不足10%的極低收入的家庭、老人、病人等進入政府提供的廉租屋，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權。所以廉租屋的建設比重應該在5-10%。第二層級是20－80%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補助、優惠利率、優惠稅收等優惠條件下通過限價商品房、經濟適用房、租賃經濟適用房、民工住房等多種形式來解決。其中經濟適用房的建設比重應該不低于20%。限價商品房的建設比重應該不低于30-50%，只有20%以上中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。
                   
二、保障性住房建設現狀

      新增1000億元中央投資的安排原則中，最重要的一條就是要投向使用效率最高、發展最為需要的地方。從這個意義上說，下大氣力加快建設保障性安居工程，是促進經濟社會發展的順時應勢之舉。加快建設保障性安居工程，對相關產業具有很強的帶動效應，其中當然也包括我們所處的低壓電器制造業。

（一）國家有力推動

      在全國住房用地計劃中，保障性住房用地為24000多公頃，與去年相比增加一倍多。其中，經濟適用房用地占保障性住房用地總量的71%，與去年實際供地相比增加79%。廉租房用地占保障性住房總量的29%，與去年實際供地相比增加472%（4.7倍）。

      從“國十條”到國家三部委《關于加強廉租住房管理有關問題的通知》、七部委《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，再到國家六部委《關于做好住房保障規劃編制工作的通知》，國家在保障房方面接二連三出臺政策、通知，目的很明確，即試圖通過大力建造保障性住房，由此可見，保障房必定以一種勢如破竹的姿態快速擴展。

（二）地方積極響應

      隨著國家相關政策的陸續出臺及責任地產的快速推進，各地保障房建設已經進入快速發展時期。地方政府一方面加緊出臺相關保障性住房條例，另一方面創先爭優，積極制定具體規劃。目前各地方已完成保障性住房三年規劃上報，保障房建設首次上升為政績考核內容，地方政府之重視程度可見一斑。

三、保障性住房參建制度及行業動態

      由于地域性社會形態和實際情況的差別，各省市保障性住房的開發模式及代建方不盡相同，其中涉及的流程也有所區別，對達成我們的目標需要因

（一）現行開發模式

      現階段國家有關保障性住房開發的模式主要有兩種，一是指定國有單位建設，二是交由開發商建設。由開發商參與的保障房開發模式，目前主要以代建制為主。即采取政府立項，通過招標方式選取具有相應資質的工程管理公司或具備相應工程管理能力的其他企業，并委托其代理政府對項目招投標、勘察、設計、施工等建設全過程進行組織管理，項目竣工后交付使用人的建設管理模式。同時限定基本利潤，如經濟適用房明確規定利潤率為3%，并可獲取相應管理費（各地有所不同，一般在1%左右，最高不超過3%）。

（二）各方房產商態度

      目前開發商參與保障房建設主要持兩種態度，一是如萬科般積極，另一種則是因為土地出讓合同中明確規定必須配建，因此不得不建。從傳統觀念出發，諸多企業并不愿意主動參建保障性住房。對于前幾年項目凈利潤常達15%—50%的房產大熱時期，薄利僅3%的保障性住房在更多的房企開發商眼中，不被看好。

      但2008年，國家提出9000億元保障性住房的投入，一石激起千層浪。在如此政策形勢下，萬科已先行半步，在南京成為首批公示的16家保障房建設開發商之一，預計有望參建400萬方保障性住房。一旦建成，規模將遠遠超過其進入南京10年來所有開發項目面積之和，更是目前開發商參建保障房之最大規模，被業界人冠以“保障房建設活雷鋒”之名。事實上，并非萬科一家如此，保利、中建、綠地、遠洋、富力等諸多大型房企均在謀求大規模進入保障房市場。綠地集團對產品結構進行調整，保障房和現代服務業兩類項目的比重將增至60%。而碧桂園更早在2008年5月就涉足經濟適用房，并在一年內向20多個地方政府發函，表示愿意參與經濟適用房的建設。大型房企之所以大規模進軍保障房市場，也給我們帶來啟發和機遇。

      由此可見，近幾年開發商對于保障性住房代建態度已由先前的“不屑”轉變為“觀望”進而上升為“心動+行動”。未來幾年，預計會有更多大型房產開發商轉變策略，積極介入保障性住房建設。

四、良信電器參建保障性住房

      形象是企業的戰略前沿，我們的戰略合作伙伴——萬科，剛試水代建保障房，已被冠上“活雷鋒”之美稱。作為全國首家開發試驗廉租房項目的民營企業，萬科一直對外宣稱只是在盡“企業公民”的責任。由此可見，在當前國家大力推行保障房建設之際，緊隨形勢適時投入到項目中去，正是企業勇擔社會責任的表現。

      良信電器作為優秀民族企業，在履行企業公民的社會責任上始終義不容辭，奧運進駐鳥巢、世博民企館唯一低壓元件贊助商、上海舊區改造項目解決百萬戶居民電力煩惱，我們關注民生，積極響應政府號召，盡自身所能，用優質的產品和貼心的服務回饋社會。房改12年，擱置了10年的保障性住房建設計劃重新啟動，對我們來說不僅僅是一個商機，更重要的是又給我們一次回報社會的機會。